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现房销售来了?房价会降吗?(深度分析)

来源:百度新闻 时间:2018-09-25 20:03:50 编辑:重庆市 浏览:761 手机版

  • 东方攻略

  • 2、苏州:成交价超指导价10%的地块需采取现房销售 2、苏州:成交价超指导价10%的地块需采取现房销售

    2016年8月11日,苏州政府印发《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的通知,要求提高项目预售条件:当土地出让成交价超过市场指导价时,工程结构封顶后方可申请预售许可;当土地出让成交价超过市场指导价10%时,工程竣工验收后方可申请预售许可。从2016年9月拍出首宗需要现房销售的宅地至今,苏州市累计出让了超过130宗住宅用地,其中有约70宗需现房销售,占比超过50%。

    3、深圳(楼盘):出让首个试点商品房现售地块

    2016年6月,深圳首个商品房现售试点项目地块正式出让。该地块位于深圳龙华新区,建筑面积达到14.6万方,最终以近83亿元的价格成交,楼面地价高达56780元/平。虽然当前深圳仍在按照商品房预售制度的相关规定开展预售审批,但深圳市规土委已声称已对这一现售试点项目开展了数据采集、市场影响监测等后续跟进工作。

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    如果推进现房销售会带来哪些影响?

    杠杆和周转将受到压制

    预售制设计的思路是通过帮助房企降低杠杆成本,加速其资金回笼用于项目的再投资,从而达到加速住房供应的目的。若推行现售制,对房企的不利影响在于:

    1、零成本的预收款消失,若维持原先杠杆水平,则需用有息负债代替,杠杆成本上升,经营风险亦相应上升;若降低杠杆水平,则规模增速受到制约,无法享受上行周期因加杠杆带来的好处;

    2、相较于2年左右的建设周期,预售制下资金回笼周期可以压缩至1年甚至更短,极大地加快了房企的资金周转,若推行现售制,资金回笼周期则会延长至较建设周期更长的时段,资金周转风险也相应增大。

    根据A股96家上市房企披露的数据,预收账款(包括新会计准则下的合同负债科目)占总负债比重近五年来稳定在27%-30%之间,占总资产比重在20%-25%之间,若这部分完全由有息负债代替,则房企的杠杆成本势必明显提升。

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